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媒体报道
商业综合体如何精准破题丨基于复杂基础条件的设计思考 2023/05/26
导言
作为商业综合体设计领域的领先品牌，三益自2006年便投入到了早期商业综合体的开发与建设当中，从最初“初学者”的身份，到如今商业综合体设计领域的“佼佼者”，三益参与并见证了中国商业综合体的蓬勃发展。凭借着多年积累的宝贵设计经验，三益对商业建筑敏锐的洞察力，解决综合复杂问题的专业实力，以及准确有效的应对策略受到行业内的一致认可。本次我们希望聚焦商业综合体设计过程中常见的痛点、难点，提出独到的设计思路、方法和策略，希望能够为大家提供一些有益的借鉴和启示。
敬请期待
01 | 基于复杂基础条件的设计思考
02 | 立面精细化设计思考与实践
03 | 创新思维打造项目亮点
04 | 深化设计思考与实践
05 | ……
商业综合体的设计无疑是一个充满挑战的过程，不仅需要充分考虑多种功能的需求和使用体验，更需要具备创新性、人性化和可持续性等多种要素。
随着城市开发进程的快速推进，商业综合体成为打造城市多元融合发展的必要功能，但往往项目的用地会受到上位规划、用地形状、交通、竖向等诸多因素的限制，如何在各种限制条件下精准破题，设计出符合需求的商业综合体成为设计师们的重要课题。
01
有限用地条件下的商业跨地块突破
/长沙招商梅溪湖花园城/
△项目效果图
长沙招商梅溪湖花园城地处梅溪湖国际新城一期二期交汇处，是梅溪湖一期超级中轴上“首个大型TOD”商业综合体，设计由“外向科技·内向生态”的理念出发，以TOD为基础，以多维灵动、体验丰富的空间为载体，将科创与生态在此交融，创造出一座会呼吸的城市生态有氧Mall。
项目总用地面积约3.7万平方米，用地条件十分复杂，一条城市道路（青梅路）将用地范围划分成东西两个地块，且场地北高南低，存在约3米的场地高差。同时项目北侧为梅溪湖中轴及地下商业，西北角为2、6号线地铁站点，两地块均需与之连接，且东西地块之间也需要互相连通。
由于项目定位为城市级商业综合体，两地块单独建设的体量均无法满足需求，因此基于有限的用地条件，建筑师选择在设计上进行突破，设计了横跨两个地块的大型城市综合体。那么项目具体是如何实现商业跨地块突破的呢？
设计主要是从如何利用中轴引流的角度出发，考虑到中庭、走道、店铺等综合尺度以及塔楼核心筒对商业进深的影响，两地块的商业裙房分别设置为单动线商业模式最为合适。同时由于项目北侧的梅溪湖超级中轴是一个集地面慢行连廊、地下停车场、地下商业、轨道、下沉广场和地面绿化景观等为一体的综合城市配套轴线工程，那么未来北侧将会是主要的人行入口界面，因此设计选择在其相对的最远端南侧进行商业连接，形成了U型动线骨架。
北侧顺应人流的来向以及景观资源，设计将入口向内倾斜，形成内向包裹，环抱中轴的建筑形态，从而达到聚集人气、吸引人流的效果。南侧进行商业连接，从而沿梧桐路快速路形成完整的城市界面，以块面整体性展现建筑的视觉张力，达到城市展示的效果。
两地块商业联动整体采用了“南侧强连接+北侧弱连接”的设计策略。首先两侧建筑整体向中间生态核心打开，在二层形成环形连通的花园露台，北侧仅以二层大平台+高区的“时光隧道”和快速穿梭通廊连接。南面则以特色边庭进行强连接，打造了亮点空间“天空树”。
同时，由于基地北侧为主要人流来向，设计选择将L1层标高与北侧道路接平，因而L1层与南侧室外地坪存在3米高差，需要设置垂直交通系统，设计选择将其设置于室内，将商业入口的公共空间与铺内空间的台阶进行一体化设计，使两个地块南侧沿街店铺均可同时与室外地坪和主中庭连通，从而保证了商业的可达性，同时充分利用场地高差形成沿街9米层高商铺，打造特色铺内空间，释放更大的商业价值。
通过南侧强连接+北侧弱连接的“U”型动线和双首层设计，项目商业布局成功突破了两块用地的割裂和高差的限制，保证了商业的可达性和便利性，最大限度地释放了商业价值。
02
“单+环”复合型动线组合策略
/长沙招商观沙岭花园城/
长沙招商观沙岭花园城位于长沙市岳麓区北部，靠近长沙市中心及岳麓副中心，区位十分优越。项目定位为长沙河西品质生活秀场，设计以无界花园为设计理念，通过多重特色空间，营造像山丘一样拾级而上的生态主题空间，旨在打造长沙河西“最懂你”的生活第三空间。
项目基地位于湘江综合服务轴上，南侧是长沙市政府辐射区，东侧为较高开发程度的滨江区域，周边现状有大量住宅区以及中小学校。多条地铁线路毗邻项目用地，地铁10号线站点位于基地东南角，地铁8号线站点距离基地西南侧约500米，公共交通十分便捷。
项目用地整体呈“L”形，北侧用地可用进深约为85米，南侧可用进深约为110米，根据土地出让条件，基地面积约5.12万平米，容积率为5.3，经过测算，商业建筑面积约为11.9万平方米，建筑层数为地上5 层，除去道路、消防救援场地和广场等用地，最终建筑可用的最大进深分别为北侧68米和南侧94米。
在充分考虑店铺进深、面积段及小铺率等因素后，北侧适合布置单动线，南侧则更适合环形动线，因此设计采用“单+环”的复合型动线模式。
同时由于基地南北高差6m，呈北高南低的趋势，因此建筑采用了双首层设计，建筑分别在北侧和南侧两个不同的标高上设置入口和双首层，从而保证整个L形的建筑在南侧和东侧临城市主干道的首层展示面最大化。
在两条动线的交汇处，即建筑东南角设计了主入口和下沉广场，主入口面向城市道路交叉口，吸引人流，下沉广场则与地铁和地下一层进行商业动线衔接。
东北角入口则可直达商业二层，并通过单动线引导将人流往南侧和高楼层导入，室外场地则通过扶梯和大台阶与一层连接。而西南侧则通过场地整体放坡连接不同高度。
此外，由于场地周边整体为发展较成熟的城市，南侧有大量的高层板楼，东侧和北侧均为高密度住宅，因此项目屋顶，即第五立面将会是周边居住建筑的视觉焦点，因此建筑师希望通过屋顶花园的设置为周围的居民提供一个开放的城市公共活动空间，设计将屋顶的机房和设备在不影响立面效果的情况下尽量靠外墙布置，从而为屋顶花园景观预留出了完整的空间。
通过“单+环”的复合型动线模式和双首层设计，长沙招商观沙岭花园城成功解决了场地布局的挑战，不仅仅满足了商业区不同进深布局需求，提供了便捷的交通连接和多样化的购物体验，同时屋顶花园也为项目注入了新的功能和独特的魅力。
03
狭长用地中的极致环形动线使用率控制要点
/济宁华润万象汇/
济宁华润万象汇位于济宁市东部国家高新技术产业开发区，是华润进入济宁的首个商业综合体项目。项目用地西邻蓼河，位于城市滨水景观轴线上，北侧为重要的公共建筑群，由蓼沟河公园，济宁科技园，体育馆以及吟龙湾商业等重要城市公共建筑组成，拥有优越的地理位置和丰富的景观资源，因此项目定位为济宁最具引领性的购物目的地和家庭微度假休闲目的地。
本次项目用地十分狭长，用地长300米，进深120米，在考虑道路、停车等情况下，建筑的最大进深约为89米。
方案首先考虑了适应场地长宽比例的单动线形式，但根据当地招商条件，单动线模式无法满足项目小铺率占比须达到50%以上（30~150㎡商铺面积占比）的要求。进而设计考虑环形动线模式，但在有限的进深条件下，常规环形动线置入后变形为扁长的梭形，形成南北双动线形态，失去常规环形动线的曲率后空间易变得均质，缺乏辨识度。
要如何既满足小铺率的要求，又使内部空间更具辨识度呢？经过建筑师的创新，设计采用了一曲一直双街模式，不拘泥于完整的环形的约束，在空间的开合和收放更加自由，空间的变化和节奏更加灵动。
同时，为了实现89米进深条件下的环形动线，建筑师在尺度控制和降本提效方面做了大量探索，在保证空间舒适的前提下，对商业通道、节点空间、通过性中庭等空间的尺寸进行反复推敲，最终使项目成为了华润使用率最高的环形动线项目。
此外，根据容量测算，项目为三层局部四层，因此设计在四层西北角设置了屋顶花园，与用地周边重要的城市公共空间和环境资源形成呼应。四层动线则顺应屋顶花园的落位变异为复合动线，北侧动线与屋顶花园形成视线通廊，南侧顺应弧形的动线在西侧端部形成空间节点，与屋顶花园及用地外部景观－摩天轮形成对景关系。整个动线与屋顶花园互动交融，并通过商业外摆区形成联动的商业空间。
建筑师以“一曲一直”双街模式赋予了内部商业空间更多的辨识度和灵动性，并通过空间对尺度的反复推敲和降本提效的精心探索，最终在确保空间舒适性的前提下，实现了最高的环形动线使用率。
04
化劣为优, 不规则用地的巧妙布局
/珠海招商花园城/
珠海招商花园城是三益携手招商蛇口在珠海市斗门区稀缺地块打造的区域内最大的商业IP项目。方案设计理念根植于珠海的海洋文化和浪漫氛围，以宝船为概念来打造整个购物中心的形象，开启一段关于珠海的寻美惊喜的游岛冒险之旅。
项目用地分为三期建设，其中一期二期为已建成住宅，本次珠海招商花园城项目为三期商业部分。由于住宅部分规划先行，且住宅与商业部分的用地边界可在整体项目用地范围内根据规划布局需要且满足规划约定的用地面积进行切分，原规划为满足住宅指标及规划布局日照等综合因素，造成商业部分用地轮廓呈不规则凹口形状展开。
原方案设计顺应用地条件，在用地进深相对较浅的位置设置广场，分别连接两侧的MALL和商业街区，同时也连接住区入口与公交站点，形成了穿越商业地块的归家动线。
面对不规则的凹口形用地，设计要如何变不利为特色，同时又为居民保留归家动线呢？首先对用地进行分析，由于场地长约300米，因此传统的单动线MALL会造成动线过长，中间需要一个空间节点，由于用地狭窄可能会造成两侧店铺进深过窄，不利于使用。
因此在综合考虑动线及进深问题后，设计选择结合不规则用地凹口，将一侧作为正常店铺，一侧作为特色边庭，并将边庭正对城市主干道，结合景观公共艺术空间，形成室内外互动，达到良好的城市展示效果。
归家动线则结合地下商业打造特色风情街区，并与公共艺术空间与下沉广场联动，自然景观与商业相互渗透，保证了归家路线与地下商街舒适的自然采光；同时也保证了首层商业动线的完整性。
此外，由于用地南侧汽车销售服务4S店与项目地块相贴临，且占据了道路转角展示性较强的点位，考虑到4S店对项目展示性的影响，设计将南侧入口在形体上做了较大的展开面和较缓的斜切角度，利用4S店前场的开阔界面，共同保证南侧商业入口对城市界面及道路转角位置的展示性。同时在立面上主入口采用门型符号化处理，强化入口感受，吸引人流。同时将南侧短边与4S店之间的空隙场地，设计地面停车及非机动停车位，弱化不利因素，提高地块使用率。
通过特色边庭、地下商业风情街区的创意设计和南侧入口的展示性巧妙处理，珠海招商花园城成功将不规则的用地转化为独特的特色，不仅保留了人性化的归家动线，也实现了最大化的商业展示效果。
05
"L"型规划布局下的商业价值最大化
/北京昌平万达广场/
北京昌平万达广场地处北京“三城一区”规划中的“未来科学城”板块，用地面积约3.8万平方米，总建筑面积约17.46万平方米。项目在注重生态与绿色的同时，强调个性化定位与体验性消费，旨在打造一座国际化绿色生态乐园型商业综合体。
由于北京市其特殊的地理位置及重要的城市属性，北京地区规范十分严格，根据相关规范及基本的数据要求，通过计算得出在满足30% 绿化率（其中包含50%的实土绿化）及其他场地要求的情况下，建筑密度最高做到45%。在用地条件极为苛刻的情况下，要如何在满足绿化率和商业面积要求的基础上，实现商业价值最大化呢？
设计首先对用地进行分析：项目西临主干道回昌东路及地铁高架，北临七星北街，两条道路等级相对更高，人流量更大，具有更高的商业价值；项目南侧面向好未来总部、TBD万科、华润悦府，且地铁“朱辛庄站”出入口位于基地西南侧300米，昌平线、地铁8号线与规划中的33号线在此交汇，未来将会是主要人流来向。项目东侧和北侧分别为回迁住宅和规划商住用地，商业价值次之。因此，基地西南侧和西侧商业价值最高，北侧次之。
由此出发，设计在以西侧及北侧为主要展示面的前提下，结合场地的各种落位可能性进行商业落位比选，通过对沿街面、人流导入、形体控制、动线组织、周边关系等各个方面进行分析比选，最终在“一”字型、“L”型、“U”型等购物中心的布局形态中选取面向地铁高架方向的“L”型布局方式。
“L”型规划布局使得购物中心占足了西侧及北侧城市道路的展示面，南侧临近地铁站的1号口则可作为主入口及主要形象展示面，而西北角道路交叉口则可形成重要商业节点。同时“L”型的建筑形态可以将场地东南角围合成城市景观绿化。
在与业主确定商业及办公体量分配之后，设计选定了将两栋塔楼与购物中心相连的方案形式。在商业上方落位两栋办公塔楼，既利于两个村的产权分配，同时也能够与南侧好未来共同围合，形成中央城市绿地，为周边居民提供休闲运动绿色空间，也为办公塔楼提供绝佳景观视野。
为了满足高度限制，同时尽可能减少商业裙房对办公塔楼的影响，设计将部分影院影厅置于塔楼下方。同时将办公塔楼后置，增大与道路的距离，减小对道路的压迫感，并将沿街部分全部作为商业，使展示面最大化，提升行人商业体验。
在严格的规范要求下，北京昌平万达广场精准分析用地条件和周边环境，通过“L”型规划布局，不仅实现了商业价值的最大化，同时围合出难得的中央城市绿地，为周边居民创造宜人的绿色空间。
在面对各种限制条件时，如何最大限度地发挥创新力和想象力，寻找解决方案，打造满足需求的商业综合体，是一个充满挑战的过程。未来三益将继续深耕商业综合体设计，不断创新、精益求精，为每个项目注入独特的创意和价值，为城市的发展和人们的生活带来更多惊喜和便利。